土地区画整理事業とは

　土地区画整理事業は、健全な市街地の整備と生活環境の改善のため、道路や公園などの公共施設の整備改善を行うとともに、土地の区画を整えて道路に面するように配置するなど、土地の利用増進を図る事業です。

　道路や公園などが不十分な区域では、地権者から権利に応じて少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、その土地を道路や公園などの公共施設に充てます。地権者においては、整備前に比べ整備後の土地が小さくなりますが、公共施設が整備され、土地の区画が整うことにより、整備前より利用価値の高い宅地を得られることになります。

　事業費は、国費、市費、公共施設管理者負担金を組み合わせます。この事業費で、道路、公園などの公共施設整備や建物などの移転補償費及び宅地造成などを行います。

　土地区画整理事業は、次の手順で進めます。

　道路などの公共用地に囲まれた一団の土地のことです。

　街区内における建築敷地の１単位のことです。

　整備後に「換地」となる予定地のことです。一時的な「仮の換地」という意味ではなく、仮換地が将来そのまま換地となります。

　仮換地（位置や地積など）を関係権利者に通知することです。

　従前の土地の代りに、新しく置き換えられた整理後の土地のことです。仮換地がそのまま換地となります。

　従前の土地に対して、どのような換地を交付するか、清算金はどうなるのかを定める計画のことです。換地計画は、いろいろな手続きを経て、最後に知事の認可により決定します。

　知事の認可を受けた換地計画の内容を関係権利者に通知する行政処分のことです。換地処分により、従前の土地の権利者や義務が換地上に移ります。

　従前の土地に対して、どのような換地を定めたらよいか、計算をして図面に割り込み、換地計画（仮換地の指定）の案をつくることです。

　事業実施後の土地の価額総額が、実施前の土地の価額総額より減少した場合、その減少額を土地所有者及び借地権者に補償金として交付しなければなりません。この金銭のことを「減価補償金」といいます。実際は、減価補償金を交付せずに、減価補償金相当額で施行地区内の土地を先行買収し、減歩率の緩和を行うことが通例となっています。

　事業により新しく設ける道路や公園などの公共用地は、買収によらずに、施行地区内の土地所有者から少しずつ提供していただく土地を充てます。これを「公共減歩」といいます。このように従前の土地の地積が、事業により減少することを「減歩」といいます。

　区画整理では、道路、広場、公園、緑地、河川、水路などを公共施設といいます。なお、公共の用に供する施設でも、学校、図書館、鉄軌道、上下水道などは、区画整理では公共施設とはいいません。

　事業により、都市計画道路、国道、府県道、公園、河川などの重要な公共施設の新設または変更を行う場合、その公共施設の管理者が、公共施設用地の取得に必要な費用の額の範囲内で、事業に要する費用の全部または一部を負担する負担金のことです。例えば、市が施行する土地区画整理事業により国道を拡幅する場合、管理者である国がその拡幅にかかる費用の全部または一部を市に支払うものです。

　区画整理では、道路、広場、公園、緑地、河川、水路などの公共施設の用に供されている土地で、国または地方公共団体所有のものをいいます。

　土地区画整理事業を実施するにあたり、施行地区、設計の概要、施行期間、資金計画などを定めた計画のことです。なお、事業計画は知事の認可を受ける必要があります。

　事業を施行する前の土地のことです。

　事業計画、換地計画、選挙人名簿などを決定しようとする場合には、あらかじめ日時、期間及び場所を定めて、これらの図書を公衆に見せなければいけません。これを「縦覧」といいます。また、利害関係者は、一定の期間内に、縦覧された図書に対して意見書を提出することができます。

　仮換地が指定されると、その効力発生日から仮換地を使用することができ、逆に従前の土地は使用することができなくなります。しかし、仮換地指定の段階で、仮換地先に障害となる建物があったり、宅地造成工事が完成していない場合など、仮換地指定の効力発生日から仮換地を使用することができないことがあります。こういった場合に、仮換地の使用収益の開始日を仮換地指定の効力発生日と別に定めることができます。中心市街地第一地区においても、宅地造成工事が完成した後に使用収益の開始日を設定しています。このように、仮換地の使用を開始できる日を「使用収益の開始」といいます。

　換地を定めるとき、整理前と整理後の土地の位置や形状、地積などを評価し、交付すべき地積を算出します。しかし、換地設計で設定した地積と道路などの工事が完了した後の実測地積では施工による誤差が生じます。また、決められた街区の中にいくつもの換地を当てはめるという技術的な面から、必ずしも算出した地積どおりの換地とならないことがあります。こうした場合、換地間で生じた不均衡を是正するために、金銭による調整を行うことになり、この金銭を「清算金」といいます。具体的には、施行者が、算出地積より多く割り当てられた権利者から金銭を徴収し、逆に少なかった権利者には金銭を交付することになります。

　土地区画整理事業を実施する土地の区域のことです。

　まちづくりを秩序だてて進めるために、まちづくりに必要な事項を総合的に定める計画を決めることです。土地区画整理事業において、まずは都市計画決定を行い、次に、実際、事業を開始する際に事業計画を定めることになります。

　地方公共団体が実施する土地区画整理事業において、換地計画、仮換地の指定などについて、事業を適正に行うための諮問機関として設置されるものです。審議会委員は、土地所有者及び借地権者より別々に選挙により選出されます。また、選挙選出の委員に加えて学識経験者を委員に選出するのが通例となっています。